Après les ménages, les agents immobiliers, les courtiers et les promoteurs, ce sont désormais les villes et les départements qui sont directement touchés par la crise immobilière.
En cause : la baisse des droits de mutation à Titre Onéreux (DMTO), aussi appelés "frais de notaires", ce qui a des conséquences sur les budgets des collectivités.
Pour un département cela peut aller jusqu'à entre 10 et 15 % des recettes totales d'un département. C'est donc considérable.
Le marché ne semble pas près de se redresser
La FNAIM anticipe une baisse de 15 % des ventes en 2023 et au mieux une stabilité du secteur en 2024. Et cela devrait se traduire par des ajustements fiscaux. "Ces départements ou ces communes ont perdu le bénéfice de la taxe d'habitation. En tant que président de fédération, je suis inquiet parce que je me dis qu'est-ce qui reste comme taxe ? La taxe foncière qui pèse sur les ménages qui sont propriétaires d'un bien immobilier et d'autres taxes éventuelles pour compenser la perte et le manque à gagner induit par cette baisse de marché", explique Loïc Cantin.
C’est quoi les Droits de Mutation à Titre Onéreux?
Au moment d’acquérir une maison ou un appartement ancien, l’acheteur doit payer des impôts sous la forme de droits de mutation à titre onéreux, regroupant taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement. Le taux de ces DMTO varie selon le département.
Les taux actuels sont en vigueur du 1er juin 2023 au 31 mai 2024.
Les droits de mutation à titre onéreux sont un impôt partagé entre les départements, les communes et l’État (de façon ultra minoritaire) lors des transactions immobilières, aussi appelées mutations immobilières.
A l’occasion de l’achat d’un logement (maison ou appartement), un impôt sur la mutation calculé sur la base du prix de vente est à payer. Cet impôt comprend deux taxes :
La taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux
La taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement, visant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et de stockage.
La rémunération du notaire (tarif proportionnel au montant de la transaction, selon un barème prévu par arrêté ministériel) est également prélevée au moment de la signature de l’acte authentique.
Mais cette somme est à distinguer des DMTO, bien que le terme de frais de notaire soit fréquemment employé (à tort) pour désigner l’intégralité des frais d’acquisition.
En d’autres termes, ce que l’on appelle habituellement les frais de notaire comprend, pour une transaction dans l’ancien : essentiellement des taxes perçues au profit des collectivités (80 à 85% des frais d’acquisition) et une part minoritaire revenant au notaire.
Le taux des droits de mutation à titre onéreux est variable d’un département à l’autre et peut en principe changer chaque année, sur délibération du conseil départemental. Les conseils départementaux votent le taux tous les ans pour une application pour les transactions réalisées sur la période du 1er juin de l’année au 31 mai.
Le taux de droit commun (taux de base) de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement sur les transactions immobilières est fixé par la loi (article 1594 D du CGI) à 3,80% du prix d’achat.
Toutefois, cet article de loi permet aux conseils départementaux de moduler ce taux, celui-ci pouvant atteindre 1,20% au minimum et 4,50% au maximum.
En pratique, on constate peu de changements de taux d’une année sur l’autre.
La dernière vague de modifications de taux est intervenue en 2016-2017 sous François Hollande, lorsque les départements ont été autorisés à relever leur taux jusqu’à 4,5% du prix d’achat. La plupart ont profité de cette faculté, conduisant à un relèvement du taux de taxation au maximum prévu par la loi, dans la quasi-totalité des départements.
DMTO 2023-2024 : taux des droits de mutation à titre onéreux pour la Dordogne
Taux départemental DMTO 2022-2023: 4,50%
Taux départemental DMTO 2023-2024: 4,50%
Taux global DMTO 2023-2024 5,81%
Source : DGFiP - droits d'enregistrement (impots.gouv.fr)
Envolée des droits de mutation en 2021
L’année 2020, marquée par les crises sanitaire et économique, n’aura finalement été qu’un contre-temps sur la route de la progression des droits de mutation des départements. La tendance à la hausse constatée depuis 2014 s’est en effet interrompue en 2020 avec un recul, limité compte tenu de l’importance du choc, de -2%.
La croissance des DMTO en 2021 est plus qu’un rebond. Ils augmentent fortement de +24% à 16,2 Md€ soit 3,2 Md€ de recette supplémentaire.
Sur la période 2013-2021, la progression annuelle moyenne est de +11%.
Mais la Dordogne a peu été impacté par l’effet Covid sur les DMTO.
Le poids des DMTO dans les recettes de fonctionnement des départements s’accroît et se rapproche de la recette la plus importante, la fraction de TVA (qui remplace depuis 2021 la Taxe sur le foncier bâti).
Le nombre de transactions en 2021, notamment de ventes de logements anciens, a battu des records dans tous les départements, encouragé par des taux d’intérêt très bas. L’indice des prix de ces logements a également atteint son plus haut niveau.
Cette forte hausse est généralisée sur l’ensemble du territoire. Des nuances sur l’ampleur des progressions existent cependant. Alors que les DMTO en Île-de-France croissent en moyenne de +17% (« seulement » de +9% à Paris), ils augmentent de +33% en Nouvelle Aquitaine et en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Les départements où les DMTO enregistrent les plus fortes hausses (au-delà des +40%) sont la Guyane, l’Yonne, le Cantal, le Lot, la Dordogne, le Gers et le Gard.
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